实地走访深圳地铁入股万科最重砝码:三块地估值456亿谁赚了?

来源:成都商报房产发布2018-06-13 22:04:08

"周一见!"——这回真的来了。在经过长达6个多月的漫长停牌后,因身处"万宝之争"而备受各方关注的万科A股今日迎来复牌(编者注:今日跌停)!


在"万宝之争"之争的喧嚣之中,上周,成都商报记者前往深圳看了三块地——没错,这三块地,就是在此次万科重组注入方案的核心,就是深圳地铁旗下的三块地皮,估值456亿。成都商报记者发现,假如根据深圳最新成交地价估算,市场价或许当更高……


现场直击

地段远超两大地王,且楼面地价更低



深圳前海枢纽项目,定位全球第四大超级综合体,未来将直达香港


根据万科重组预案,深圳地铁集团拟将所持有的前海国际100%股权出售给万科。前海国际拥有的主要资产为安托山项目、前海枢纽项目地块,均为深圳核心区域大型地铁上盖项目,共涉三块地皮,总建筑面积约181.1万平方米。


对于这三块地,万科的态度是坚持股权合作,"绑定深圳地铁",因为如果成功引入深圳地铁作大股东,才能寄希望获得深圳地铁以后更多的项目。


而万科原第一大股东华润态度明确,没有必要通过发行股份方式实现,可以通过现金购买、债权融资等方式进行。


而同样围绕这三块地,外界各种质疑、猜忌。在前往深圳采访之前,成都商报记者也难以理解:深圳地铁集团为什么仅凭区区三块地皮,就可能成为全世界最大房地产开发商万科的大股东?这究竟是什么样的神奇土地?其"成色"到底如何?


直到记者双脚踏上三块土地之上后,心头的疑惑才一点点消散。深圳多山、靠海,可利用地少,土地资源极度稀缺,甚至需要填海来获取土地。在深圳拿地,早已成为困扰所有房地产企业的现实难题。


和其他同行一样,万科在大本营深圳也一直土地紧缺。特别是对于"坚持不拿地王"的万科来说,获取深圳土地更是一种奢望。截至2015年末,万科在深圳的可开发项目资源仅222.1万平方米,这中间还包括了之前与深圳地铁合作的红树湾项目和深圳北站项目。


 深圳前海被誉为"特区中的特区"


就在6月上旬,深圳诞生了两个新地王。6月2日,中国电建地产联合金茂集团以总价82.8亿元、楼面地价5.68万元/平方米竞得深圳龙华商住用地,同时刷新龙华地王纪录。当天,万科同样参与了该地块投标,但仅仅报价57.5亿元,显然没有任何成交的可能。


6月8日下午,龙光地产又以140.6亿元总价夺得位于深圳光明新区商住用地,这个总价也超越了美国地产巨头、重建世贸中心的兆华斯坦以134亿元在深圳前海拿下的地块,一举成为深圳最新总价地王。


上述深圳新晋两个地王均处于深圳远郊。然而,万科此次拟注入的前海国际两个地铁上盖项目,却是位于核心城区的黄金地段。


万科描述这两个项目为"深圳核心区域极度稀缺的大型优质地铁上盖项目"。记者实地探访也发现,万科所言非虚,地段远远超过龙华、光明两大地王,且楼面地价更低:安托山项目楼面地价3.87万元/平方米,前海枢纽项目楼面地价仅2.59万元/平方米,足足比龙华地王少了一半。


从项目基本情况看,安托山项目和前海枢纽项目地块可以轻松"秒杀"深圳新晋地王。以安托山项目为例,项目建筑面积约53.3万平方米,土地正常市场价至少也在300亿以上。考虑到前海枢纽项目含有住宅、商业、写字楼、酒店等不宜简单类比,但两大项目合计估值或许更高,且地价仍在上涨。


业内分析

深圳最好的两块地 预计总利润540亿元



万科在深圳地铁安托山项目旁建设的另一豪宅项目


成都商报记者实地走访安托山项目发现,该项目位于深圳地铁2号线、7号线双地铁交汇处,背靠待建的安托山市政公园,周边就是深圳传统两大豪宅区华侨城片区和香蜜湖片区。


目前,安托山周边二手房价格普遍在9万~12万元/平方米,且新增项目供应极少。


值得一提的是,眼下万科正在安托山项目旁边建设另一个豪宅项目,目前楼盘名称尚未公布,工程名暂为"万科安托山花园"。


据项目施工方广东上城建设有限公司一位不愿透露姓名的负责人介绍,这个项目过去叫"东方欣悦",其实是万科几年前从别的开发商手中收购的项目,因为深圳中心城区现在的地价太高,万科早已无力承受。


“旁边的锦庐花园二手房均价超10万元/平方米,品质更高的万科项目一旦开盘,不可能低于这个价格。”该负责人预计,万科项目单价应当在11万~12万元/平方米。



深圳地铁安托山停车场边坡及主体施工


对于深圳地铁安托山项目的地价,该负责人反问:"既然按市场价每平方米能够卖到11万、12万,那么倒推地价,不到4万元的地价你说贵吗?"即使考虑税率因素上升到5万多元,这地价仍然不贵,万科确实拣了大便宜!


如果说安托山项目定位为城市中心区豪宅,那么前海枢纽项目的定位更加高端,堪称世界级枢纽综合体地标。前海枢纽项目计容建筑面积约127.8万平方米,位于深圳前海深港现代服务业合作区桂湾片区的核心位置。


骄阳似火,偌大的前海工地缺乏建筑遮挡,晒得人晕头转向。经过记者实地探访发现,前海片区直接面向珠江口伶仃洋,除了少量滩涂地外,其余用地几乎全由填海而成。


整个前海枢纽项目位于前海自贸区核心地段,与地下综合交通枢纽无缝衔接。目前现场仍在紧张施工,但地下交通枢纽已经部分投入使用。地铁1号线、5号线、11号线在此交汇,同时还是两条城际铁路的交汇处,未来将通过轨道交通直达香港。


前海枢纽项目区位条件堪称得天独厚,而且体量巨大,公开资料宣称整个枢纽建成后将成为全球第四大超级综合体,定位为带领深圳迈向世界级城市、引导区域经济转型升级的世界级枢纽综合体地标。


与此同时,前海是深圳未来最具战略意义的发展区域,被誉为"特区中的特区"。截至2016年3月份,前海注册企业已经超过7万家,其中注册资本在5000万以上大中型企业占比32%。目前前海枢纽项目周边的商务公寓、写字楼售价普遍超过9万/平方米,商业物业售价在15万/平方米左右。


“两个项目都是目前深圳市场最好的土地之一,前海枢纽更是整个珠三角最具标杆性的项目。”万科高级副总裁谭华杰表示,前海枢纽项目低至2万多元的楼面地价,这个价格显然是不可能通过其他渠道拿到的。


谭华杰还对安托山和前海枢纽项目的盈利作了预测:安托山项目大概2017年即可盖房,2019年就可以结算;前海枢纽项目大概2019年开始销售,2021年进入结算。"两个项目盈利前景非常乐观,预计总的利润会在540亿元左右。"



万科目前在安托山打造的"万科安托山花园"


争议焦点

以股权换土地划算不划算


通过成都商报记者实地调研,单从土地价值来说,万科拿下深圳地铁的安托山项目、前海枢纽项目肯定是算过账的。但是,万科为此却要付出公司20.65%的股权,并且大幅稀释现有股东权益——这也是各方争议的焦点所在。在这次万科风波中,万科引入深圳地铁究竟是"病急乱投医"?还是找到了拯救万科危机的"白衣骑士"?


万科高级副总裁谭华杰表示,目前土地市场地王频出,开发商进退两难,好的地块地价很贵,不买又会被挤出这个城市。"万科肯定是不拿地王的,但是不是意味着房地产我们就不做了?所以采取合作方式是可行的。而且以万科的经验,以前做了三四十个地铁上盖项目,经营实际情况、业务稳定性都是最好的。"



万科与深圳地铁之前合作开发的红树湾项目


万科与深圳地铁确有多个成功合作先例,比如深圳红树湾项目和深圳北站项目。2015年3月,双方为此成立项目公司——深圳地铁万科投资发展有限公司,注册资本5000万元,深圳地铁持股51%,万科持股49%。双方按比例共担成本、共享收益。


更重要的是,谭华杰表示,万科如果成功引入深圳地铁作大股东,才能寄希望获得深圳地铁以后更多的项目。目前,深圳地铁的业务已经逐步扩展到其他城市甚至海外。如果深圳地铁成为万科大股东,未来万科与深圳地铁"轨道+物业"的合作模式将有望在更多城市、更大范围进行复制。


而对于安托山、前海枢纽项目对万科缺乏持续性支持的质疑,万科在7月1日修订后的预案里也补充了"盈利模式及持续盈利能力"相关内容。万科称,安托山项目将以对外销售为主;前海枢纽项目则并非一卖了之,而是将自持部分物业,包括写字楼、商业、酒店及地下车位等。


对于自持物业持续经营能力的分析,万科表示,将利用项目独特的区域优势及人流吸聚效应等,依托"轨道+物业"经营模式,通过持有运营型物业不断获取租金收入、增值收益及新业务发展带来的附加收益,最大化项目价值,从而增强前海国际持续经营能力。


以租金为例,2015年末深圳市甲级写字楼物业平均月租金为254.20元/平方米,较2014年末上涨 7.89%;优质购物中心物业平均月租金为928元/平方米,较2014年末上涨4.86%。


万科此次重组方案仍被多数机构看好。招商证券认为,该交易有助于稳定股权结构及增厚中长期价值,深铁、宝能、华润将成为前三大股东,万科已无实际控制人,股权结构更趋稳定;中投证券认为,房地产开发传统模式已经陷入瓶颈,核心城市土地资源有限,地价过高难以获得新项目。但以"轨道+物业"模式锁定城市经济圈发展机遇,对万科的未来而言意义重大。


万科重组方案仍有待监管部门审批、股东大会投票等多个环节,还有相当长的路要走。显然,这场"A股市场的世纪之争"远未结束,任何环节都可能存在变数。


消息来源:成都商报




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